相続登記とは、親や家族が亡くなったときに、その人が持っていた土地や建物の「名義」を相続人の名前に変える手続きのことです。
令和6年4月1日から、不動産を相続したときには必ず登記手続きを行うことが法律で決められました。
相続人は、不動産を相続したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければなりません。
もし登記をせずに放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また相続登記をしないままでいると、過料が科される可能性以外にも思わぬトラブルや不利益が生じることがあります。
この記事では、相続登記を放置することでどのようなデメリットやリスクがあるのかについて、わかりやすく解説します。
相続登記をしないと過料が科される可能性がある
相続登記の義務化は、令和6年4月1日から開始され、相続した不動産の名義を3年以内に変更することが法律で定められました。
この背景には、登記されずに放置された不動産が増え、所有者不明の土地が社会問題化したことがあります。
義務化は令和6年4月1日以降に開始され、相続した不動産の登記は必須となります。
以前に相続した不動産も、登記がまだの場合には令和9年3月31日までに手続きを完了しなければなりません。
登記を期限までに完了しないと、最大10万円の過料（罰金）が科されることがあります。
相続登記をしないと考えられるリスクは？
相続登記をしないままでいると、過料が科されるリスクがあることは上記で説明した通りです。
しかしそれだけでなく、相続登記を放置した場合、相続人同士の紛争や資産の管理問題、さらに将来的な手続きの複雑化など、多くの問題を引き起こす原因になることがあります。
ここからは、過料が科されるリスク以外に相続登記をしないことで起こりうるリスクについて詳しく見ていきましょう。
遺産分割協議が難航する可能性が高くなる
相続登記をしないままにしておくと、関係が遠い相続人が登場することになり、相続人間の話し合いが難しくなる場合があります。
例えば、父親Aが亡くなり、先に母親Bも亡くなっていた場合で相続人として残るのが長男Cと次男Dというパターンをみてみましょう。
このパターンではこの時、相続登記をすぐに行えば、相続人である長男Cと次男Dだけで話し合いをして相続登記の手続きを完了できました。
しかし、相続登記を放置したまま長男Cと次男Dがそれぞれ結婚して配偶者ができた後に長男Cが亡くなった場合、状況は変わります。
この場合、相続人が長男Cの配偶者と次男Dになります。
このように相続登記を放置している期間が長くなれば、関係が遠い相続人同士で話し合わなければならないケースも増え、遺産分割協議が難航する可能性が高まります。
また、相続登記をしないままにしているうちに相続人が認知症になり判断能力がなくなると、相続した財産について自分で判断することができなくなってしまします。
この場合、遺産分割協議をするには「成年後見制度」を利用しなければ手続きを進められません。
成年後見制度を利用するには、家庭裁判所に申し立てを行い、成年後見人を選んでもらう必要があり、非常に時間と手間がかかります。
後から登記するための手間や費用が増加する可能性がある
相続登記を長期間放置すると、後から登記を行う際に、手間や費用が大幅に増加する可能性があります。
その理由の一つは、相続登記を放置している間に、相続人の数が増えたり、関係が遠くなるほど手続きが複雑化し、その分の調査や書類の準備にかかる費用が膨らむことが挙げられます。
さらに、相続手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合、手続きが複雑になるほど報酬費用が高くなるため、相続登記を放置することで全体的な費用が予想以上に増えてしまうことが多くあります。
また相続人の間でスムーズに協議が進まない場合、家庭裁判所で遺産分割調停を行う必要が出てきます。
調停には時間がかかるだけでなく、必要な書類や費用もかさむため、当初の予定よりも大きな負担になります。
不動産の売却手続きができない
被相続人（亡くなった方）名義のままでは、不動産を売却しても、所有権を買主に移転するための登記ができないため、売却手続きを完了させることができません。
不動産を売却するためには、まず相続登記を行い、相続人の名義に変更する必要があります。
相続登記をしないまま放置していると、売却したいタイミングがきても、相続登記を完了するまでに時間がかかり、スムーズに売却手続きを進められない場合があります。
不動産を担保にローンを組めない
不動産を担保にして相続人がローンを組むためには、所有権の名義が相続人に変更されていることが必要です。
相続登記を行わず被相続人（亡くなった方）名義のままでは、相続人が担保設定者としてその不動産に担保権を設定するための登記を行えません。
そのため、ローンを組む際に必要な担保設定登記ができずローンを組めないことになります。
他の相続人の債権者に差し押さえられる可能性がある
相続登記を行わないまま放置していると、遺産分割協議等で取得した法定相続分を超える部分についての権利は第三者に対抗できません。
例えば他の相続人が債務を抱えている場合、その債権者が不動産を差し押さえてきても相続登記がされていないと、法定相続分を超えて取得した部分に対する権利を主張することができなくなります。
つまり相続登記が完了していないと、法定相続分を超える部分については自分がその不動産を所有していると主張できず、不動産が差し押さえられるリスクが生じます。
固定資産税が高額になる可能性がある
不動産を所有している場合、毎年「固定資産税」を支払う義務があります。
相続登記がされていない不動産についても、法定相続人がこの税金を負担することになります。
固定資産税が高くなる理由は、「住宅用地の特例措置」が適用されなくなるためです。
通常、この特例措置により、住宅用地に対する固定資産税の課税標準は大幅に減額されます。
具体的には、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）であれば課税標準が6分の1に、その他の住宅用地では3分の1に軽減されます。
しかし相続登記がされておらず、適切な管理がされていない不動産が「特定空家」に指定され、市町村から改善の勧告を受けると、この特例措置を受けられなくなります。
結果として、固定資産税の課税標準が通常の水準に戻されるため、税額が大幅に増加し、最大で6倍程度にまで跳ね上がることがあります。
【まとめ】早期に相続登記をしておきましょう
相続登記を早めに行うことは、相続人にとって非常に重要です。
相続登記を放置すると、後から手続きが複雑化し、遺産分割協議が難航するだけでなく、他の相続人の債権者からの差し押さえや、不動産の売却、不動産を担保にしたローンの利用ができなくなるといった問題が発生します。
また、放置している間に相続人が認知症を発症すると、成年後見制度を利用しなければ手続きができなくなり、時間や費用の負担が大きくなります。
さらに、相続登記を行わずに不動産を放置した結果、「特定空家」として認定されると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、税負担が大幅に増加する可能性もあります。
こうしたリスクを回避し、安心して不動産を管理・活用するためにも、相続登記は早期に行っておくことが大切です。
相続後のトラブルを防ぐために、迅速に対応して円滑な手続きを進めましょう。
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